전세 계약 전 확인사항 10가지: 보증금 지키는 2026 안전 체크리스트
전세 계약은 마음에 드는 집을 찾는 것보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 과정이 더 중요합니다. 국토교통부와 HUG 자료에서도 계약 전 시세, 권리관계, 보증보험 가능 여부 확인을 전세 피해 예방의 핵심으로 안내합니다. 이 글은 초보 세입자가 계약 전 바로 확인할 수 있도록 순서대로 정리한 실전 가이드입니다.
1. 주변 시세와 전세가율부터 확인하기
가장 먼저 할 일은 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층의 최근 전세 실거래가와 매매가를 함께 보는 것입니다. 전세보증금이 매매가에 지나치게 가까우면 집값 하락이나 경매 발생 시 보증금 회수 위험이 커집니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱, 부동산 플랫폼에서 최근 거래 확인
- 전세가가 주변보다 유난히 싸거나 비싸면 이유 확인
- 빌라·다가구는 시세 산정이 어려우므로 더 보수적으로 판단
2. 등기부등본은 계약 직전 다시 발급하기
등기부등본은 집의 권리관계를 확인하는 핵심 문서입니다. 중개사가 보여주는 사본만 믿지 말고, 계약 당일 직접 발급해 표제부·갑구·을구를 확인하세요.
표제부: 집 주소와 실제 집이 같은가
계약서 주소, 등기부 주소, 건축물대장 주소, 실제 방문한 집 주소가 모두 일치해야 합니다. 동·호수, 면적, 용도도 확인하세요.
갑구: 소유자가 진짜 집주인인가
갑구에서는 소유자 이름을 봅니다. 계약 상대방의 신분증, 등기부상 소유자, 계약서 임대인이 일치해야 안전합니다. 가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁등기 같은 단어가 보이면 계약을 멈추고 전문가 검토가 필요합니다.
을구: 근저당권이 있는가
을구에는 은행 대출 등 담보권이 표시됩니다. 근저당이 있으면 내 보증금보다 먼저 회수되는 선순위 채권일 수 있습니다. 근저당이 말소된다고 들었다면 말로 끝내지 말고, 잔금 지급과 동시에 말소되는 조건을 특약으로 넣어야 합니다.
3. 건축물대장과 불법 건축 여부 확인
등기부등본만으로는 건물의 위반 여부를 모두 알 수 없습니다. 건축물대장에서 용도, 위반건축물 표시, 호수 구분을 확인하세요. 특히 다가구주택은 집 전체에 여러 세입자가 들어가므로 내 보증금뿐 아니라 다른 세입자의 보증금까지 고려해야 합니다.
4. 임대인 세금 체납 여부 확인
집주인의 국세·지방세 체납은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전에는 임대인에게 납세증명서 또는 지방세 납세증명서 제출을 요청하세요. 보증금 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약은 계약 체결 후 임대차 기간 시작 전까지 임대인 동의 없이 미납국세 열람이 가능한 제도가 운영되고 있습니다.
5. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 일정 요건에 따라 보증하는 제도입니다. HUG 안내 기준으로 보증 대상 전세보증금은 일반적으로 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 요건이 적용됩니다. 단, 주택 가격 산정, 선순위 채권, 전입신고, 확정일자, 계약 기간 등 세부 요건이 맞아야 하므로 계약 전에 가입 가능성을 확인해야 합니다.
“입주 후 알아보면 된다”는 말은 위험합니다. 보증보험 가입이 거절되는 집이라면 애초에 계약하지 않는 것이 안전합니다.
6. 공인중개사와 중개대상물 확인설명서 확인
정상 등록된 공인중개사인지 확인하고, 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 읽어야 합니다. 중개사무소 등록번호, 대표자, 보증보험 가입 여부, 설명서의 권리관계 내용이 등기부와 맞는지 비교하세요.
7. 계약서에 꼭 넣을 특약
8. 잔금일에는 ‘등기부 재확인’ 후 송금
계약일과 잔금일 사이에 권리관계가 바뀔 수 있습니다. 잔금 송금 직전 등기부등본을 다시 발급해 새 근저당, 압류, 소유권 이전이 없는지 확인하세요. 송금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 하는 것이 원칙입니다.
9. 입주 즉시 전입신고와 확정일자 받기
입주 후에는 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 주택임대차에서 대항력과 우선변제권을 확보하는 핵심 절차이므로 미루지 마세요. 온라인 신청이 가능하더라도 주소, 동·호수, 계약서 정보가 정확한지 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본에 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건 불가능한 것은 아니지만 위험이 커집니다. 선순위 채권과 보증금을 합산해 주택 가치 대비 안전한지, 잔금일 말소가 확실한지 확인해야 합니다.
Q2. 전세보증보험만 가입하면 안심해도 되나요?
보증보험은 중요한 안전장치지만 모든 위험을 자동으로 해결하지는 않습니다. 가입 조건, 보증 한도, 계약상 하자 여부를 함께 확인해야 합니다.
Q3. 가장 위험한 매물 신호는 무엇인가요?
주변보다 조건이 과하게 좋은 매물, 임대인이 서류 제출을 피하는 매물, 등기부에 압류·가압류·신탁·과도한 근저당이 있는 매물은 특히 조심해야 합니다.
- 시세와 전세가율을 먼저 확인한다.
- 등기부등본은 계약일·잔금일에 각각 확인한다.
- 건축물대장으로 위반건축물 여부를 본다.
- 임대인 세금 체납과 보증보험 가입 가능성을 확인한다.
- 잔금 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받는다.
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